2008-09-13

Marknadshyror vs planekonomi

Dagens ledarkrönika, apropå Hyresgästföreningens larm om att "100000 måste flytta" om hyrorna marknadsanpassas.

Uppdatering: "Pooma", en vänsterblogg, instämmer inte. Jag skriver nämligen: Väck mig den dagen Hyresgästföreningen räknar ut hur många förortsbor som får sina hyror sänkta om hyrorna skulle marknadsanpassas".

Låt mig förtydliga: Nu betalar människor, som bor i allmännyttan, i princip lika höga hyror för sina lägenheter, per kvadratmeter, i mindre attraktiva - enligt marknaden - bostadsområden. Räknar man in läget, marknadsläget om ni så vill, är det klart att hyrorna kommer att gå upp i innerstaden. Efterfrågan är helt enkelt större. Vi befinner oss fortfarande i allmännyttans värld. Om högre intäkter kommer in från innerstaden kan hyrorna i förorter pressas ner. Det ska vara dyrare att bo centralt, och mindre dyrt att bo i förorter. Svårare än så är det inte.

Att hyrorna successivt ska marknadsanpassas är alltså inte, vilket somliga felaktigt tror, att vara "emot allmännytta".

25 kommentarer:

sakine sa...

Tillfällig uppmaning:

Det är roligt att folk skickar kommentarer, men skriv ett nick/namn! Alltför många skriver anonymt - då publiceras det inte.

Roger sa...

Det som händer efter ett tag i en del förorter om man inför marknadshyror överlag, är att större fastighetsbolag köper loss husen - de är betydligt mer solventa än den skamfilade allmännyttan, kommunala bostadsbolag etc - renoverar dyrt eller river och bygger nytt, och sedan säljer det som bostadsrätter - det är ju mycket lönsammare än att släpa på en massa omoderna ettor, treor och fyror bebodda av barnfamiljer, undersköterskor, städare och pensionärer med rätt knaper ekonomi.

Bostadsrätter finns det tydligen en omättlig marknad för, speciellt när det är det enda nya som byggs. Summan av kardemumman blir förstås att människor tvingas flytta, att hyrorna på både bostadsrätter och de hyresrätter som är kvar trycks upp och - ja, som HGF beskrev det, många får svårt att hitta någon annanstans att bo. Men du ser uppenbart inte bostadsrättifieringen av storstäderna som något problem alls. Alla har ju chans att slänga upp 100.000 i handpenning och låna 700.000 på banken, eller hur Sakine?

Petter sa...

Jaha du Roger, kan det inte vara så att andelen bostadsrätter ökar och andelen hyresrätter minskar pga att hyresmarknaden är kraftigt reglerad? Man kan helt enkelt tjäna mer pengar (idag) på en fastighet om upplåtelseformen är bostadsrätt än hyresrätt.

Det är just detta som Sakine försöker förmedla i sin text. Det är i stort sätt omöjligt att få tag i en hyresrätt i stockholm eller göteborg i dag utan att ha kontakter eller pröjsa svart (vilket framgick av Sakines text). Detta bemöter du med att om det skulle vara tillåtet med marknadshyror så skulle ännu fler hyresrätter omvandlas till bostadsrätter. Varför?

Roger sa...

petter: läs mitt inlägg en gåpng till, jag påppekar just att det är lönsammare för fastighetsbolag och byggare i dagsläget att bygga rätt exklusiva insatslägenheter - men det beror ju på att tomtentreprenörerna är de dominerande aktörerna idag, starkare än både nåt kommunalt bostadsbolag och en enskild bostadsrättsförening! Dessutom har olika slags byggstöd avvecklats vilket gör det dyrare att bygga flervåningshus idag än för 25 år sedan. Därmed måste man dra in kosingen någon annan stans - vilket inte alltid kommer de boende tillgodo.

Jo, visst kan man säga att det råder marknadsjämvikt när du måste låna upp mellan ½ och 2 miljoner för att skaffa en bostad, men det är i så fall en jämvikt som lämnar många möjliga kunder utanför, trots att de är helt okay och har jobb - och marknaden ska ju inte höra skillnad på folk och folk, ska inte vara elitär, eller hur?

Många 20-30-åringar vill nog inte skaffa en insatslägenhet first off om de har fritt val - att äga en lägenhet på en plats, och vara medansvarig för hela föreningens lån, binder upp en och det är inte lyckat i vår mobila tid, speciellt inte om du är ung. Men i nuläget är en insatstvåa för en miljon spänn ofta det enda alternativet, och då anstränger man sig naturligtvis att skaka fram pengar eller låter mamma och pappa backa upp lånen. Det är knappast vad jag menar med fritt val mellan många alternativ.

roger sa...

För att gå rakt på kärnfrågan: var någonstans skulle hyrorna bli lägre med marknasstyrning?? Utom i Övertorneå och Åmål? Att de skulle stiga i t ex innerstadslägen och i attraktiva förstäder är det ingen seriös debattör som förnekar, men motbudet från marknadshyrelobbyn brukar vara att det blir billigare i förorter och "mindre hårt attrktiva lägen"? Vilka då, Sakine? Min bild är att om man inför marknadshyror överlag och inte rejält ökar byggandet av hyrsrätter som är överkomliga för vanligt folk - dvs inte är flådigt utrustade och har 7000 i månaden - så kommer hyrorna att pressas upp i de flesta större städer, dessutom snabbare än inflationen.

Gör man inte något för att stimulera byggandet av 'vanliga' hyreshus, gärna med många våningar och hiss, så är det ett nonsensargument att det är "ni därute i förorterna" som får betala dyrt för hyresregleringen.

sakine sa...

Roger, ja jag resonerar som Petter.

Läs det jag faktiskt skriver i min slutkläm i texter, eller här i bloggposten. Marknadsanpassas hyrorna i _allmännyttan_ betalar innestadsbor mer och förortsbor mindre. Allmännyttan är inte vinstdrivande.

Hur det blir med en fullständigt fri marknad kan vi spekulera i, i all evighet.

Du kan annars börja med att snegla på Norges bostadsmarknad.

Roger sa...

Sakine: du får gärna förklara vem du tror kommer att öka på beståndet acv överkomliga (hyres-)bostäder utanför till exempel Stockholms innerstad, om vi inför marknadshyror och i övrigt inte ändrar någonting på allvar. Alla kan/vill inte bo i interstden eller betala en miljon för en insatslägenhet även om det är vad du och ,många andra hett önskar er.

Er modell saknar helt enkelt svar på frågan hur man får till en fungerande marknad för folk som inte har 50- eller 100.000 cash på banken, eller inte vill binda en massa investeringar i just sitt boende.

Janne Kortben sa...

Varför har det blivit så i Sverige, att det är i stadskärnorna det är attraktivt att bo? Titta på exempelvis USA (med Manhattan/NYC som visst undantag): där är det ju sköna villaförorter som är the shit, medan innerstäderna "är en plats man jobbar, inte där man bor".

Johan Hedin sa...

Om man organiserar ena halvan av bostadsmarknaden som DDR (hyresrätter) och den andra som Västtyskland (bostadsrätter), så är det klart att folk efter ett tag kommer att fly som ett lämmeltåg från den planekonomiska halvan till marknadshalvan. Precis vad som sker idag.

Sedan behöver maninte alls spekluera om hur marknashyror kommer att fungera. Det är bara att gå till Belgien/Bryssel. Där är dyra lägenher dyra och billiga lägenheter billiga, men snittet ungefär som Stockholm. Skillnaden är att det finns tusentals objekt till uthyrning i alla prisklasser, och det går att fixa en hyresbostad på en eftermiddag om man vill det.

Ungefär som att köpa en begagnad bil alltså. Massor av objekt i alla prisklasser och prutmån. Vilket inte är någon slump. Marknadekonomi funkar givetvis lika bra för bilar som för hus.

MarcusE sa...

Marknadshyror är ju helt sjuuukt. Bostaden är livsviktigt precis som mat och måste regleras in i minsta detalj.

Tänk (ve och fasa) ifall man släppte loss marknadskrafterna på livsmedel. Miljontals arbetare i Sverige skulle svälta då de inte skulle ha råd med mjölken

Hmm... eller hur var det nu igen...

Mattias Ericson sa...

Så om jag förstår dig rätt nu Sakine ska vi inte har riktiga marknadshyror där man förhandlar om priset, utan i innerstaden ska vi räkna ut ett pris och sedan använda det överskott vi får in där för att planekonomiskt sänka hyrorna i ytterstaden? Alltså inte marknadshyror fullt ut, utan bara på låtsas?

Eller ska vi har riktiga marknadshyror i innerstaden och bruksvärdespriser i ytterstaden?

Annars förstår jag inte alls hur du menar.

Vänliga hälsningar

Mattias, aka Pooma.se

Roger sa...

Du kanske tror dig ha räknat ut från någon neoklassisk lärobok att hyrorna borde sjunka ute i förorter och småstäder, i alla fall allmännyttans hyror. Det tror jag inte alls att de gör, större hyressänkningar är exterst sällsynt överlag och det finns inget som antyder att priserna adärute skulle kapas för att företagets vcash-flow ökar. De pengarna lär snarare gå till bonusar åt cheferna, interna fester eller aktieinköp eller liknande. Inget kriminellt med det, men snacket om att hyrorna skule tryckas ner ute i förorten när bolag som MKB (Malmö) får allt färre bostäder att hyra ut men mer pengar, det är rena luftpastejerna.

André Johansson sa...

Vad hände med kommentaren som jag skev igår? Den om att läget skulle sakna betydelse i dagens hyressättninsgsystem. Den verkar ha ätits upp av myten om att det, möjligen indirekt, är de fattiga barnen i förorten som betalar de rika damernas hyra på östermalm.

André Johansson sa...

Sakine: En annan sak. Du refererade till fastighetsägarnas rapport i din ledarkrönika. Den som säger att ju rikare man är desto mindre andel av inkomsten betalar man i hyra. Och eftersom medelinkomsten är högre i innerstan funkar inte dagens hyressättningssystem. Är tanken med dagens system att alla ska betala lika stor andel av inkomsten i hyra?

André Johansson sa...

Mina kommentater verkar inte få fäste. Trots att de varken är anonyma, påhopp eller spam. Vad gör jag för fel?

Mattias Ericson sa...

Det tar en stund innan de dyker upp, och Sakine är vis nog att moderera vilket gör att det också tar lite tid. Men den stora frågan är så klart när hon ska börja svara på våra frågor, eller om det är så att hon inte kan besvara dem och vi därmed har vunnit den här debatten!?

Mattias
Pooma
Fetknoppar - Från bulle till pinne

sakine sa...

Tjoho! Andre, ska dubbelkolla om inlägg har missats.

Mattias, haha! Ni har humor.

Enkelt svar på era frågor: självklart ska det kosta mer att bo på attraktiv adress ( = marknadsanpassning).

Om vi börjar med allmännyttan: självklart kan hyror i mindre attraktiva områden pressas ner om de höjs i innerstaden. Återigen: allmännyttan är inte vinstdrivande.

Exakt vilka priser vi skulle få med renodlade marknadshyror vet nog ingen av oss, men det går att se hur det ser ut i andra storstäder ute i världen.

Ingen av er har ännu förklarat varför denna jättesubvention till innerstadsbor, utan behovsprövning, är så briljant. Shoot.

André Johansson sa...

Jag förstår. Moderering är inte så dumt.

Jag hade en annan fråga till Sakine gällande Fastighetsägarnas undersökning som du refererar till i din ledarkrönika. Där menar fastighetsägarna att:

1. Medelinkomsterna är högre i innerstan än i förorten.

2. Hyran är högre i innerstan än förorten.

3. Inkomstskillnaderna är högre än hyresskillanderna.

Av detta drar de slutsatsen att hyressättningen inte fungerar eftersom de i förorten betalar större andel av sin inkomst i hyra.

Jag förståd aldrig deras poäng och gör det fortfarande inte. Hur ser du på det?

André Johansson sa...

>>Enkelt svar på era frågor: självklart ska det kosta mer att bo på attraktiv adress ( = marknadsanpassning).

Håller helt med. Allt annat vore ett djupt orättvist system. En bra lägenhet ska naturligtvis ha högre hyra än sämre.

>>Om vi börjar med allmännyttan: självklart kan hyror i mindre attraktiva områden pressas ner om de höjs i innerstaden. Återigen: allmännyttan är inte vinstdrivande.

Jag tror dessvärre inte att den effekten skulle bli så stor. Jag lutar mig bland annat på argumenten som finns i denna artikel i tidningen Bofast:

http://www.bofast.net/Arkiv/Artiklar/2008/Bofast_2008_05_Inga_sankta_hyror_i_glesbygd_forort.pdf

>>Exakt vilka priser vi skulle få med renodlade marknadshyror vet nog ingen av oss, men det går att se hur det ser ut i andra storstäder ute i världen.

Det man nog med stor säkerhet kan fastställa är med tanke på hyresräternas standard i innerstäderna i Sverige skulle det innebära rejäla hyreshöjningar. Vilket i sin tur skulle innebära att den socioekonomiska befolkningssammansättningen i innerstäderna skulle förändras radikalt på sikt. Jag bor på Kungsholmen och är av åsikten att fler samtidsputsade ernst&youg-revisorer i 30-årsåldern vore förödande för stadsbilden...

>>Ingen av er har ännu förklarat varför denna jättesubvention till innerstadsbor, utan behovsprövning, är så briljant. Shoot.

Du verkar tro att att systemet innebär platt hyressättning. Att alla betalar samma hyra oavsett var du bor. Så är inte bruskvärdesprincipen formulerad och så praktiseras den inte. Det finns problem med hyressättningen i Stockholm. Där har man tagit för stor hänsin till byggnadsår, men det håller på att rättas till. I Göteborg och Malmö är i princip alla nöjda med hyresättningen.

Den stora poängen med bruksvärde är att det är ett slags marknadssystem i botten men med den avgörande skillnaden att ett har ett starkt besittningsskydd: När bostadsbristen är stor som nu sticker inte hyroprna iväg. Och det är hyresgästernas allmänna värderinagr som styr och inte marginalanvändaren (som i ett marknadshyressystem).

Roger sa...

Nej Pippi Långstrump, du har fortfarnade inte gett några konkreta svar på de argument som jag, Mattias m fl luftat här - du har bara tuggat argument ur Hayek eller nånting. Vem som helst som följer med hur det ser ut på bostadsmarknaden i Sverige vet att ingen avser att sänka några hyror. Inte ens i allmännyttan. Den tanken är lika teoretisk som att sosarna skulle införa republik om de vinner nästa val.

"Icke vinstdrivande " är flörresten ett luddigt begrepp - företag som MKB och Stockholmshem har visserligen inte vinst som uppdrag, men de manas ändå att förränta sitt kapital, dra in pengar till kommunens bolag och hantera sina bostäder enligt marknadsmässiga grunder. Vilket ofta betyder att det som byggs är dyrt och exklusivt. Cheferna vill, som en polare till mig uttryckte det, inte sitta med ett hyresbestånd bebott av en massa bonnläppar och fattigpensionärer. Hur skulle det se ut när man träffar chefer och planerare som jobbar för privata värdar?? icxh hur skulle löneläget bli - varhe allmännytta konkurrerar ju med de privata om att anställa brajta människor, ochg det slår direkt i lönerna. Man vill gärna få in de där hyresgästerna som kan kosta på sig mera; alltså behåller man hyrorna relativt högt i de gamla föroptrsghettona och tar i med att bygga nytt, flott och exklusivt.

Mattias Ericson sa...

Jag kan fortfarande inte tolka ditt inlägg på något annat sätt än att vi ska göra en marknadsanpassning utan att låta marknaden få agera fritt. Så, då är du alltså inte anhängare av marknadshyror, utan någonslags mellanting?

Ang. jättesubventionen menar jag att det är ett retoriskt knep, alternativt ett tankefel som gör att du pratar om att ytterstaden subventionerar hyran i innerstaden. Subventionen består ju enbart i en jämförelse med en fiktivmarknad där du utgår ifrån att läget i innerstaden är det enskilt överlägsna prissättningsvariabeln. Vilket man kanske, eventuellt kan finna argument för genom att titta på bostadsrätterna. Men gör man det, då gör man återigen ett tankefel eftersom bostadsrätter även är en spekulation med pengar där innerstaden förväntas ge ett högre pris, bland annat för läget, men också för karaktären på dessa lägenheter, och då kan man ge ett högre pris eftersom man kan räkna med att få igen de pengarna vid en försäljning. När det gäller hyresrätter kan man inte få tillbaka något kapital och alltså försvinner spekulationsincitamentet och lägets betydelse minskar. Hävdar jag.

Sen skulle jag vilja ha en redovisning av hur du ser på det förslag som ligger nu där man diskuterar just marknadshyror där det också finns ett förslag om att förbjuda allmännyttan att vara icke-vinstdrivande. Om den regeln slår igenom, vilket den kanske gör, kommer det som eventuellt står kvar av ditt korthus rasa ihop omedelbums.

Ska allmännyttan fortfarande få vara icke-vinstdrivande och i så fall, hur är det förenligt med EU-rätten?

/Mattias
Fetknoppar
Pooma

Manu sa...

Kom igen Sakine, jag tycker du verkar ganska vettig i övrigt. Du förstår säkert att du har förenklat hyresproblematiken lite väl mycket.

Jonas V sa...

Med marknadshyror införda över en natt skulle troligen priset stiga i hela Stockholm om också allmännyttan skulle ha samma avkastningskrav som en privat fastighetsägare.
Det som därefter skulle hända är att folk som sitter på kontrakt de inte längre använder skulle släppa sina lägenheter. Det skulle göra att det kom ut lägenheter i framför allt attraktiva lägen men som nu används för annat.
Med fri prissättning av hyreslägenheter skulle omvandling till bostadsrätter upphöra. Dessutom skulle ett tryck nedåt på bstadspriserna uppstå generellt eftersom det skulle gå att hyra i stället för att köpa bostäder.
Exakt vad som skulle hända med priserna på sikt är svårt att säga men hyrorna i innerstaden skulle definitvt vara högre.
En sak är dock helt säker, det skulle så som i Bryssel eller Chicago gå att hitta en lägenhet på direkten.

Mattias Ericson sa...

En sak som alltid intresserar mig när jag hör saker som att "i Bryssel eller Chicago gå att hitta en lägenhet på direkten" är: Till vilket pris?

Detta är inte en retorisk utan nyfiken fråga.

Mattias

Stevie sa...

Jonas V anser att "med fri prissättning av hyreslägenheter skulle omvandling till bostadsrätter upphöra. Dessutom skulle ett tryck nedåt på bstadspriserna uppstå generellt eftersom det skulle gå att hyra i stället för att köpa bostäder."

Det är inte särskilt troligt att ett renodlat marknadshyressystem skulle sakta ner ombildningen av hyreshus till bostadsrättsföreningar, eller nybyggandet av insatslägenheter. En insatslägenhet är en betydande pengaplacering och sköter sig föreningen är det ganska stor säkerhet att våningen går upp i pris medan man bor där. Det förtjänar at påpekas att gapet mellan hyresrätt och bostadsrättspriser inte altid varit like stort som de senaste 20 åren. På 70-talet kunde man köpa insatslägenheter i mellanstora svenska städer utan att priset var så mycket högre än ett års hyror för motsvarande hyresrätt. Men det var då det.

Marknadshyror skulle möjligen göra att en del bostadsrättspriser gick ner efter en tid, men för den vanlige köparen som inte har hundra lakan på banken vägs detta upp av att hyrorna snabbt skulle stiga över i stort sett hela linjen.